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作者:核实中..2012-07-26 09:04:29 来源: 大洋网-广州日报
老广州“古董”私房买少见少价格一度狂飙 但近一年半来市场成交陷停滞
东山别墅、西关大屋，近年来这些广州的老旧私房买少见少，价格也曾狂飙疾进。连日来，记者调查却发现，曾经风风火火的市场成交如今却陷入停滞。不过，有楼市炒家组团成立公司，暗中在市场扫货，挑选有收藏价值的大宅低价收购。
中山六
“小资街”盘源可遇不可求
从车水马龙的中山六路转入绿树掩映的惠吉东路、惠吉西路，时光似乎倒流至上个世纪，只见路两旁旧屋一间接着一间，有些房子的阳台、山花、雕饰等通通都是充满着欧陆风情的建筑构件。置身其中，仿佛能感受到上世纪二三十年代时这里的“小资”情调。不过，就是这样的老广州私房，如今的放盘量和成交量都屈指可数。记者走访附近的中介就发现，在水牌上几乎找不到这类古色古香的大宅。
“私房放盘量真的不多，成交更少，1000套里面只有一两套是私房。”合富置业高级营业经理梁荣佳告诉记者，中山六一带的私房近期价格变化不大，一般均价1.5万~1.6万元/平方米，不过如果靠近马路的话，私房价格叫价有的就高达4万~5万元/平方米，如果带商业性质的话，最高叫价甚至达到差不多10万元/平方米。9成以上的买家购买这类私房都是以投资为主，但也有一些买家是确实喜欢惠吉西建筑的风格。不过这类真正有收藏价值的大宅不多，如同“古玩市场”，往往可遇而不可求。
有中介也向记者坦言，买私房虽然看上去“很美”，不过有时候往往心有余而力不足，大部分私房楼龄长，而且多属砖木或者混合结构房屋，买家要买根本申请不到银行贷款；有的私房一套房可能还不止带一个房产证，在限购之下，这些都制约了买家入市的意欲和可能。近期私房市场几乎可以用滞销来形容。
老西关
多数买家只重地段不重环境
记者走访就发现，与越秀区相比，位于荔湾区的老西关板块的私房不少都楼龄长，面积小，周边环境也相对较差，价格普遍在1.2万~1.3万元/平方米。中原地产荔湾区区域营业经理刘晓东表示，其实私房近期依然有成交，像上个月他们就成交了两套，不过成交的单位面积都不大，一般占地三四十平方米，建筑面积不过七八十平方米。绝大多数买家都是为了投资购房，在不改变外墙原状的情况下，买家投入几万元装修内部过后就可以用于出租，有的批发市场老板更直接买来作仓库之用，既可以经营，又可以投资。
“私房客其实比盘多，不过老西关就像《72家房客》似的，不少买家不是看中私房的环境，而是看中私房的地段，也有少数买家是难舍西关情结，一定要找回以前‘街坊’的那种感觉。”合富置业张瑞斌告诉记者，这两年也试过有买家为了不用被限购获得购房资格，从而卖掉了自己住的商品房，买回私房，就是为了找回老西关的感觉。另外，真正买私房的买家中，投资客还是占主流，也有少部分客源是看中老荔湾未来有不少路段可能会拆迁、未来补偿款不菲，所以选择买入，不过总体而言市场还是以观望为主。
北京路
私房如“古董”财团暗中收
相对中山六路板块而言，北京路板块是广州私房成交相对比较畅旺的区域，有中介告诉记者，北京路一带的私房许多都是侨房，又或者业主出国之后需要放盘。而目前的放盘价格差别也非常大。合富置业高级营业经理赖梅英表示，像北京路附近的私房，要看房与房之间有没有共用墙，还要看房子的具体结构，如果是砖木结构的私房，最低放盘价甚至只需要1.3万元/平方米，如果房子的卖相稍微“靓仔”一点，又是框架结构的话，也不过要1.5万元/平方米的报价，远远低于附近一手楼的报价，近两年来受到限购政策的影响价格也几乎没有变化。
正因为如此，这些私房的买家中有不少就是附近的拆迁户。“东濠涌、大佛寺这些改造工程的一些拆迁户都想住回到老城区附近，有一些人就直接买回私房自住。”赖梅英告诉记者。
中原地产越秀区区域营业经理谢镜荣透露，其实北京路一带不乏私房，不过许多产权都并不清晰，投资客购入后，也往往用来作仓库或者切割成单间出租，放盘量近期确实不多。而且随着广州城市改造的推进，如今的私房集中地也只剩下惠福西、大德路和十三行附近比较多，不少买家入市后直接把房子当“古董”收藏起来。“相对住宅性质的私房，这一两年商业性质的私房价格其实还是在升，像高第街之前有商业性质的私房，不过两三年，价格就从300多万元翻番到了700多万元。”
谢镜荣更表示，虽然限购抑制了大部分投资者，不过有一些“炒家”还是难抑入市冲动，通过组织公司的形式收购商业性质或者有收藏价值、价格又不会偏离市场价太多的私房。在市面上现时这类“小型财团”至少有两至三家，而其成员大多是上世纪90年代就活跃在广州楼市的资深投资客。
分析
私房难称“潜力股”
业内人士表示，私房要投资升值，关键在于改造，需要非常专业的知识，既维持原来的韵味又不能拆掉重建，从保护角度而言，政府最好出台相关的改造指引，同时，私房投资更存在一定的风险。
满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，广州市规划局近年已经推出便民措施，取消对“原状维修工程”的规划审批要求。对不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数、不涉及建筑外立面修改或者变更使用功能的装修及原状维修建设工程，以及经批准的修建性详细规划和建筑工程设计方案总平面图中的建筑小品等建筑物，实行规划行政自动许可，免去申请人申请规划许可手续。“在老西关现在有不少私房由于属于危房甚至都直接拆掉重建，只要不搞违章建筑就可以。”周峰分析，目前私房的成交量在二手市场中占比极少，价格和大市走势关系不大。而且无论重建过后房子变为什么结构，一旦今后有可能拆迁还是按原房产证注明的结构来进行补偿，所以其实比起商品房和房改房，从投资角度而言私房并不能算是房产投资的“潜力股”。
据悉，现时私房重建的程序是先申请报建，送审资料包括房产证、施工图纸等。通过报建后即可施工，施工完毕后要通过规划局的综合验收。如果不按施工图纸施工，验收时就会不能通过。
业内人士也提醒，买家购买私房要特别小心产权问题。私房可能遗留较多的历史问题。尤其是西关大屋，产权人一般都有多个，而且不少业主可能身在省外或国外，有人或已逝世。在购买私房之前，更要弄清楚购入面积是否与房产证相符。
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